Часто задаваемые вопросы по теме доверительного управления недвижимостью

znak voprosa na temnom serom fone

FAQ – часто задаваемые вопросы о доверительном управлении недвижимостью

Мы — управляющая компания со свежими взглядами на жизнь вашей недвижимости. Уверены, что у вас появились вопросы о нашей работе, которые хочется задать прямо здесь и сейчас. Тогда не заставляем долго ждать, ведь многие ответы уже есть на этой странице.

Мы те, с кем легко!

Можно коротко, в чем суть услуги?

Это услуги управления вашей жилой недвижимостью. Если у вас есть квартира(ы), дом, коттедж, вилла, наш управляющий может взять на себя обязанности собственника.

Вы путешествуете, мы – ищем арендаторов. Вы проводите время с семьей, мы – заключаем с жильцами договор и регистрируем их. Вы фокусируетесь на своем деле, мы – контролируем недвижимость во время арендного договора, следим за платежами.

Вы чувствуете финансовую свободу, потому что стабильно получаете доход из дополнительного источника.

Кто оплачивает регистрацию в БТИ? Для чего это нужно?

Регистрацию в БТИ оплачивает собственник недвижимости (стоимость вычитается от первого месяца аренды). На данный момент регистрация стоит 5,5 БВ (160 BYN).

Процедура регистрации ДУ — это обязательное требование законодательства.

Кто платит за страховку? И зачем она нужна?

Страховку оплачивает собственник недвижимости (стоимость страховки вычитается от первого месяца аренды). Страховка необходима для снижения рисков повреждения недвижимости и ускоряет получение дохода от сдачи, так как ДУ самостоятельно производит ремонт и гарантировано возвращает потраченные на него средства.

Какой порядок заключения договора с вашей компанией?

Сначала мы заключаем договор между собственником недвижимости и нами, управляющей компанией, затем идем в БТИ и регистрируем договор

Чем регламентируется договор доверительного управления?

Договор между вами и управляющей организацией действует на основе Гражданского кодекса РБ, который учитывает все нюансы таких отношений.

Доверительный управляющий вправе совершать операции с вашим имуществом в соответствии с договором: например, сдача помещений в аренду или представление ваших интересов в налоговой или обслуживающей компании. Задача – получение максимального дохода от недвижимости для собственника. Также управляющий несет полную финансовую ответственность за имущество (помимо случаев убытка по вине собственника или непреодолимых трудностей).

Все сделки во время договора управляющий совершает от своего имени.

Какие объекты у вас находятся на управлении?

  • Офисы
  • Бизнес-центры
  • Складские помещения
  • Торговые площадки
  • Производственные объекты
  • Жилье
  • Банки (например, Белгазпромбанк с площадью на ДУ:1 8 000 м2, Паритетбанк с площадью на ДУ: 8 561кв.м )

Если у меня в момент заключения договора с вами уже есть арендатор? Его не будут менять?

С вашим арендатором перезаключается договор: либо делается дополнительное соглашение к вашему договору, либо перезаключается полностью. Если арендатор вас полностью устраивает, управляющий не будет искать замену.

Могу я полностью переключить общение с арендатором на вас?

Конечно! Вы не получите ни одного звонка от жильцов, по всем вопросам арендатор будет звонить нам. С вами мы оговариваем и согласовываем лишь финансовые вопросы.

При доверительном управлении земельным участком, загородным домом мы также организовываем эффективное использование недвижимости без вашего участия.

Вы не будете сдавать квартиру посуточно?

Большие компании всегда дорожат своей репутацией и действуют по закону. Мы относимся именно к такой категории. Возможные риски могут быть при сотрудничестве с частными риелторами или просто знакомыми. Они действительно могут сдавать квартиру посуточно и получать прибыль намного выше за счет повышенного износа.
Избежать такого риска можно только с надежной, масштабной компанией.

Мы, к примеру, присылаем фотоотчеты о том, что квартира в отличном состоянии. Также можем предоставить вам договор с арендаторами, где виден срок действия аренды.

Деньги от аренды приходят напрямую к вам?

Да, деньги приходят на специальный расчетный счет, мы их освобождаем от налогов (например, земельный налог или налог на сдачу квартиры). Если у вас ИП и вы хотите платить налоги самостоятельно, то мы предусматриваем это в условиях договора. У нас были случаи, когда собственник покидал РБ и переставал быть резидентом РБ и прекращал быть ИП здесь. В данном случае мы становились его налоговым агентом.

Зачем нужен специальный счет для денег?

Мы открываем отдельный банковский счет, чтобы всё было прозрачно и безопасно для вас. На спецсчет поступают деньги от аренды, которыми не могут воспользоваться третьи лица. То есть доход на счете не будет арестован или изъят.

Как происходит оплата услуг аренды?

По безналичному расчету, перевод на счёт юридического лица.

А если у меня много квартир, нужно за каждую платить управляющему?

Недвижимость, находящаяся в одном городе, суммируется. Соответственно, процент вознаграждения рассчитывается, исходя из общей выручки всей недвижимости.

За поиск арендаторов мне надо будет платить каждый раз, как агентству?

Мы имеем свою риэлтерскую лицензию и сдаем недвижимость самостоятельно. С нами – 0 затрат на агентства по недвижимости или платные объявления. Мы заинтересованы в быстрой сдаче по лучшей цене, так как от этого зависит наше вознаграждение.

От чего зависит процент вознаграждения?

От общей выручки. Чем выше выручка, тем меньше процент. Минимальная сумма вознаграждения 150 BYN

Вам не кажется, что вознаграждение ДУ очень большое?

Нет это не так. В процессе деятельности ДУ работает во многих областях:

  • бухгалтерский учет (ведение раздельного учета по каждому объекту недвижимости)
  • юридическое сопровождение (во всех спорных ситуациях эксплуатации и аренды)
  • риэлтерское сопровождение
  • контроль задолженности и оплаты коммунальных услуг
  • контроль состояния недвижимости

Всеми этими работами занимаются профессионалы и их труд должен быть оплачен. Наша рентабельность колеблется в пределах 10-15 % от нашего вознаграждения.

Пока вы не найдете арендатора, я все равно буду вам платить?

Нет, мы получаем вознаграждение только от полученной выручки.
Доверительный управляющий заинтересован в качественной работе и сдаче квартиры на долгий срок. Вы не платите, если нет результата.

Я как ИП плачу за квартиру налоги 5%. Если я вам передаю недвижимость на ДУ, вы за меня контролируете оплату этих 5%?

Да, это удобно для вас. В случае, если вы покидаете РБ, зачем вам касаться белорусских налогов? Мы все заплатим за вас, вы получите чистую прибыль, уже освобожденную от налогового бремени. Но если вы хотите платить налоги самостоятельно, мы без проблем предусмотрим это в условиях договора.

Если у меня в ЖК есть своя управляющая компания. Зачем мне нужна ваша услуга?

Ваша управляющая компания занимается эксплуатационными вопросами. Мы же – ответственны за все стадии аренды жилья, взаимодействия с арендаторами и контроль платежей. То есть мы полностью представляем интересы вас как собственника.

Почему с вами лучше работать, чем с физ. лицом?

Вы должны быть в курсе, что физ. лица не вправе самостоятельно сдать квартиру, не принадлежащую им. Для риэлтерской деятельности нужна лицензия. Можем предположить, что такой управляющий будет платить агентству за услуги брокериджа, а ваш бюджет — расходоваться еще больше.

При возникновении юридических споров с арендаторами, физ.лицо не сможет самостоятельно урегулировать вопрос и обратиться в суд. Собственнику придется тратиться на адвоката и вникать в ситуацию. Мы же просто привлечем нашего штатного юриста.

И самая человеческая причина — ваш знакомый или физ.лицо может быть не сфокусирован на работе с вашей недвижимостью. Вероятно, это не единственная деятельность вашего управляющего, и он будет редко вспоминать о ней.

Чем управляющая компания лучше, чем мой родственник (друг)?

Друга или родственника сложно контролировать. Они занимаются вашей недвижимостью по вашей просьбе, поэтому многие вопросы все равно остаются на ваших плечах.

Свои люди редко имеют профессиональный опыт в сфере управления, поэтому делают все ошибки новичка за ваш счет. А все те деньги, которые вы не заработали, — вы потеряли.

С управляющей компанией вы заключаете договор, в котором четко прописаны обязанности, а вы можете требовать исполнения их в полной мере. Управляющая компания — это специалисты, которые знают, как использовать вашу недвижимость максимально эффективно.

Почему вы, а не риэлтор?

Риэлтор хочет быстрее закрыть сделку, чтобы получить свой процент

Риэлтор не мотивирован повышать ценность объекта, а часто просто сбивает цену, чтобы сдать недвижимость быстрее

Риэлтор занимается только поиском арендаторов и исчезает сразу после закрытия сделки

Риэлтор заинтересован в том, чтобы арендатор заключил договор на короткий срок, а вы снова обратились за помощью с поиском арендатора. Управляющей компании важно сделать объект максимально прибыльным. УК ведет недвижимость после того, как сделка закрыта.

Есть ли у меня риски при передаче недвижимости в ДУ?

Конечно, нет. Вы остаетесь полноправным собственником недвижимости. Договор не подразумевает передачу объекта в собственность другому лицу, а доверительный управляющий не получает прямой выгоды от сделок. Доверительный управляющий совершает все операции с имуществом от своего имени, указывая это в документах (пометка «ДУ»).

Мою квартиру могут продать без моего ведома?

Нет, никто не в праве продать вашу собственность, даже имея полномочия доверительного управляющего. Главное – юридически грамотно составить доверенность. У нас есть в штате юрист, который поможет вам четко разобраться с этим вопросом.

В случае несвоевременной оплаты аренды, какие ваши действия?

Мы выставляем арендатору пеню и четко отсчитываем дни просрочки оплаты. Пеня накапливается, и при расторжении договора наши юристы вычтут эту пеню через суд. Так как для нас это основной доход, мы заинтересованы взыскать всю пеню.

Что делать, если арендатор съехал и не заплатил?

Наш юрист будет заниматься вопросами по договорным арендным обязательствам. Когда мы «вернем» ваши деньги (получим выручку для вас), мы сможем получить и свое вознаграждение.

Ваш вопрос остался без ответа? Задайте нам его прямо сейчас!